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continuando a série Como Comprar um Apartamento, escrevo hoje sobre o princípio número 1 do valor imobiliário: tudo se baseia na localização.

a idéia é antiga, faz parte do folclore do mercado imobiliário, mas será um componente essencial do preço? De acordo com os pesquisadores Bernardo Furtado (UNA-BH) e Ricardo Ruiz (UFMG) sim, a localização é o fator que mais influencia o valor do imóvel, estatisticamente falando. Ou seja, controlando por todas as outras variáveis: área, acabamento, amenidades coletivas,vagas de garagem, número de quartos, a localização é a que tem maior influência direta no preço final.

mas porquê faz sentido mercadológicamente pagar as vezes o dobro por literalmente o mesmo imóvel só por causa da localização?
na teoria, os economistas explicariam assim: existem áreas com melhor infra-estrutura que outras, mais área verde, mais acessibilidade, melhores escolas, melhores hospitais, melhor comércio e etc.... como cada família tem uma renda diferente, as que podem pagar mais conseguem comprar seu espaço nas áreas melhores e assim por diante até aqueles que não tem como pagar nada. Se alguma variável nova entrar na equação (um novo centro comercial, uma mudança no trânsito ou o aumento da violência na favela vizinha) os agentes (moradores) vão se ajustar a nova realidade se mudando dali ou para acolá, puxando o preço médio para baixo ou para cima.

Furtado e Ruiz explicam que a correlação entre valor da terra e renda média é tão grande que pode-se trocar um pelo outro nos modelos matemáticos de análise.

na prática, são inúmeros os artifícios mercadológicos para “puxar” a valorização de uma determinada área. Desde apropriação indevida do nome (bairros vistos como bons costumam crescer enquanto bairros decadentes vão encolhendo com o passar do tempo); passando pela ênfase apenas nos aspectos positivos ou mesmo a manipulação dos ritmos diários na hora de visitar o imóvel (as 10 da manhã o trânsito é calmo pode-se manter as janelas fechadas sem maiores problemas, agora as 6 da tarde.....)
então a minha primeira recomendação é estudar com cuidado a vizinhança do imóvel que você tem em mente. Visite o quarteirão em diferentes horas do dia; pesquise preços de alguns meses atrás (porteiros são ótimas fontes de informação longe do corretor); considere bairros menos nobres onde seu dinheiro pode certamente comprar um apartamento melhor.

e lembre-se do que diz o próprio nome: seu apartamento é Imóvel, não pode ser rebocado caso você não goste da vizinhança.